在城市更新與土地開發(fā)進程中，”拆遷”與”拆除”這兩個高頻詞匯常被混為一談。2023年廣州某城中村改造項目中，因施工方誤將”協(xié)議搬遷”認定為”行政拆除”，導(dǎo)致程序違規(guī)并引發(fā)群體訴訟，這一案例揭示了準確區(qū)分兩者法律屬性的必要性。本文將從法律定義、程序規(guī)范、權(quán)利救濟三個維度，剖析房屋拆遷與拆除的本質(zhì)差異及實務(wù)應(yīng)用要點。
一、法律定義：公權(quán)行為與民事行為的本質(zhì)分野
房屋拆遷特指政府基于公共利益需要，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規(guī)，對特定區(qū)域內(nèi)建筑物實施的強制性征收行為。其核心特征體現(xiàn)為行政主體主導(dǎo)、補償標準法定、程序強制約束三大要素。例如2021年修訂的《土地管理法》第四十七條明確，征收農(nóng)村集體土地需履行”兩公告一登記”程序，印證了拆遷行為的公權(quán)屬性。 相較而言，房屋拆除屬于平等民事主體間的物權(quán)處分行為，主要受《民法典》物權(quán)編及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)范。業(yè)主在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可后，可自主決定拆除自有房屋。但需特別注意，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定，拆除歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑需經(jīng)文物主管部門審批，這一限制體現(xiàn)了私權(quán)行使的法定邊界。
二、程序規(guī)范：行政程序與民事程序的差異化設(shè)計
在實施流程層面，拆遷行為必須嚴格遵循”五步走”程序：
- 征收決定公告（含社會穩(wěn)定風(fēng)險評估）
- 補償方案公示（不少于30日）
- 簽訂補償協(xié)議（簽約率達95%啟動征收）
- 作出補償決定（針對未簽約戶）
- 申請法院強制執(zhí)行（禁止行政強拆） 反觀拆除程序，則呈現(xiàn)明顯私法自治特征。以商業(yè)地產(chǎn)改造為例，業(yè)主需完成：
向規(guī)劃部門提交拆除方案
辦理施工許可（涉及300㎡以上工程）
實施安全防護措施（符合《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》）
建筑垃圾合規(guī)處置（按《固體廢物污染環(huán)境防治法》） 關(guān)鍵差異點在于：拆遷程序具有不可逆的行政強制性，而拆除行為需以物權(quán)合法為前提，且不得損害第三方權(quán)益。
三、補償機制：法定標準與協(xié)商自治的沖突平衡
拆遷補償嚴格執(zhí)行”市場價格+獎勵”的復(fù)合標準。根據(jù)更高人民法院（2019）更高法行申10145號判決，被征收房屋價值評估需同時參照類似房地產(chǎn)市場價格與征收決定公告日時點。2023年北京某棚改項目中，法院判決征收方補足被拆遷戶因評估時點滯后導(dǎo)致的130萬元差價，凸顯了補償標準的剛性約束。 拆除補償則遵循意思自治原則，但受三大限制：
不得損害抵押權(quán)人利益（《民法典》第四百零六條）
承租人優(yōu)先購買權(quán)保障（《民法典》第七百二十六條）
歷史建筑拆除需專項補償（《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》第三十四條） 實務(wù)中常見爭議多集中于”以拆違代拆遷”的合法性邊界。依據(jù)《行政強制法》第四十四條，對違法建筑的拆除必須經(jīng)過催告、聽取陳述申辯、作出強制執(zhí)行決定等程序。2022年浙江某工業(yè)園區(qū)整治中，行政機關(guān)因未保障當(dāng)事人陳述權(quán)，被判強拆程序違法，充分印證了程序正義的獨立價值。
四、法律適用的場景化分析
城市更新項目 采用拆遷程序需滿足《民法典》第二百四十三條的”公共利益”要件，常見于道路擴建、防洪工程等情形。而商業(yè)開發(fā)主導(dǎo)的舊改項目，更宜采用協(xié)議搬遷模式，通過《合同法》規(guī)范各方權(quán)益。
危房處置 依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》第十八條，D級危房可啟動應(yīng)急拆除，但需同步落實安置補償。2020年泉州酒店坍塌事故后，多地建立危房拆除快速審批通道，但仍需遵守更低限度的正當(dāng)程序。
遺產(chǎn)繼承糾紛 繼承人協(xié)議拆除祖宅時，須注意《非物質(zhì)文化遺產(chǎn)法》第三十三條對傳統(tǒng)建造技藝的保護要求。江蘇某古宅繼承案中，法院判決部分繼承人不得單方拆除具有文化價值的建筑構(gòu)件。 在實務(wù)操作中，準確識別行為性質(zhì)直接關(guān)系法律后果：
- 誤將民事拆除納入拆遷程序，可能導(dǎo)致行政越權(quán)
- 混淆拆遷補償標準適用，易引發(fā)群體性訴訟
- 忽視程序要件差異，將顯著增加違法風(fēng)險 隨著《民法典》實施與《土地管理法》修訂，市場主體更需建立精準的法律識別框架。建議在項目啟動前，完成”行為性質(zhì)預(yù)判-法律要件核查-風(fēng)險防控方案”的三步論證流程，必要時引入第三方專業(yè)機構(gòu)進行合規(guī)評估。
